白紙黑字 契約簽訂備忘錄
         找房子不容易,但一旦看到合意的房子後,接下來的工作步驟--和房東訂定契約那就更不容易囉!“人生海海,總嘛有一些代誌愛說給您瞭解”,訂定契約時有些注意事項您可是不知不可,千萬要留意以免日後吃虧時,再來後悔,那就……來不及了  
                                                              

1. 訂定契約注意事項

 

務必要請房東出示身份證明房屋所有權狀房屋稅單或登記謄本,以確定房東真實身份,是屋主或二房東(若是二房東,應請其出示原與房東所訂之契約書,瞭解到底有無可轉租他人的規定)。

租金多少?何時繳納?

租約期限有多長?

是否給付押金?金額多少?何時返還?

水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納?如何計算?繳納方式為何?

房東與您對於修繕之責任區分與明訂項目。

房東提供哪些傢俱及設備,其使用現況如何,對於狀況不佳的設備,最好可以拍照存證,以免未來責任釐清時,苦無證據。

確定房東有無要求特殊限制,例如是否可炊膳?養寵物?帶異性入內或過夜等。

您是否可轉租他人?或尋找室友共同分擔房租?

您是否可整修或改裝房屋現有之設備或結構?

l若與房東同住,公共區域使用之權限與範圍?

若租賃雙方,任何一方違反規定或提前解約時之違約賠償?

租賃雙方於簽約時記得留下對方之身分證明。

契約書內容中若有更改處,雙方要加蓋印章或共同簽名,以防止未來發生糾紛情事。

簽約完畢,雙方各執一份契約書存留。

每月或每學期繳納租金時,應請房東簽收,以證明該月份租金繳納完畢。

   

 

2. 租賃契約Q&A

 

問題一、學生住宿組提供之契約書範本與坊間販售的契約書有何不同?

 

A:學生住宿組所提供的契約書係參考崔媽媽服務中心的法律義工們所編印版本及消費者文教基金會房屋委員會所訂之租賃契約書而修訂的,現將住宿組契約書及坊間之契約書內容差異簡單作個比較。

 

比較項目

坊間販售的契約書

學生住宿組提供之契約書範本

精神部份

基本上而言,對房東較為有利。

基本上而言,對房客一方較為有利。

條文數

18

12

違約金部份

按照租金五倍計算

按照租金二倍計算

稅捐部份

租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租前之稅額增加時,其增加部份,由房客負責補貼。

租賃物應繳納之一切稅費,如房屋稅、地價稅等,皆由房東自行負擔。

一般而言,契約書應儘可能選擇條文較少的版本,因為條文少,相對房客與房東之間協調性比較大;而且,依法律程序,若雙方沒有約定的部份,則依照「民法」中相關規定來執行,況且「民法」的條文精神,通常被認為對房客較為有利。

 

至於稅捐部份,坊間契約書版本中均有:「租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租前之稅額增加時,其增加部份,應由房客負責補貼」,這一條規定對房客極不合理,如使用坊間契約書與房東訂約時,則應爭取予以刪除,以維護自身權益。

 

違約金部份,法律上並沒有明訂,因此應儘量與房屋的押金一致,不應該超出押金數額  

 

問題二、何謂押金?一定都要給嗎?給多少才是合理的?

 

A:「押金」是指當房東與房客達成租賃關係時,為避免未來房客可能會破壞房屋、違反契約或不繳房租等情況產生,房東可以要求房客支付一定金額作為擔保。至租約期滿後,若房客沒有違反契約規定,則房東應該無息退還押金。

 

若房客於租賃期間,沒有繳納房租時,房東可以押金抵充欠繳之租金。至於押金多少比較合理?依照土地法99條的規定,以不超過兩個月的租金為限。

 

問題三、訂定契約看起來好麻煩喔,能不能就不要訂?同時簽訂契約到底有什麼好處呢?

 

A:其實契約行為只要雙方兩造口頭約定就已經成立了,因此不一定要簽書面契約才生效,如果遇到好房東,訂或不訂契約其實沒有什麼差別,但是請注意萬一遇到壞房東產生糾紛,雙方公說公有理,婆說婆有理,為避免權利義務等是非顛倒難斷,學生住宿組仍建議,租屋時還是簽訂書面契約較有保障!

 

至於簽契約有什麼好處呢?白紙黑字、寫清楚權利義務等關係,除非是您違反先前約定,否則房東是不得任意調漲房租或收回房屋的;況且契約中可以詳細記載租金多少、何時繳納、押訂金額、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目,對雙方而言都是有利的。  

 

問題四、房東訂完契約後,竟然要我和他一起到法院「公證」契約書,這是怎麼回事?從小到大僅聽過上法院公證結婚,卻沒聽過「公證」租屋契約書,究竟是不是該和房東一起去?

 

A:「法院公證」簡單的意思就是以法院當第三人作證契約之行為。到法院公證的好處在於,當訂定契約之一方不履行契約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而無須再向法院提起訴訟,訴訟需經勝訴之後才能請求法院強制執行。

 

一般而言,法院公證對於房客比較不利,因為契約書一經雙方簽訂後,就算沒有法院公證也具有法律效力,差別僅在於:一旦發生租屋糾紛時,房東不需要經過訴訟的程序,就可以直接請法院強制執行,此時如果房客主張自身權益時,必須先繳納訴訟費及負責舉證事實,待一旦勝訴後,才能取回被強制執行前之權益。

 

所以,如果房東要求一定要公證時,房客一方務必堅持應於契約內加註「雙方如果違反契約,皆應逕受強制執行」之條文,來保障自己權益。  

 

問題五、房東財務出問題,以致於房子被拍賣了,但,我的契約還未到期,怎麼辦?

 

A:依民法425條的規定,情況有兩種喔!第一,如果你與房東的租約未經法院公證,且為不定期限租賃或超過五年之長期定期租賃契約,租約對新屋主並不繼續存在,新的房東有權解除租約,所以新房東不想繼續出租,你可能就要搬家了。第二,如果你們的租約為未經法院公證之五年以內定期租約,房東的房子被拍賣,並不會影響到你的權益,你仍舊可以繼續向新屋主承租至租約屆滿喔!

 

問題六、簽契約時要求房東驗名正身再簽會不會不合理呀?

 

:千萬不要因為不好意思,而不敢提出要求,簽約時一定要確認訂約的對象身份,除雙方都應出示身份證明外,房客尤應要求房東出示房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,來確定房東的真實身份與房子的所有權狀況。

 

問題七、雙方的修繕責任要如何明訂在契約中?

 

:千萬不要因為不好意思而不敢提出要求,簽約時一定要確實明訂如果屋子結構性部份損壞,修繕部份由房東負責,最好能針對所謂結構性加以定義或名列傢俱或設備的修繕項目及責任區分,必要時亦可針對設備項目照相,當成附件。

 

另依民法規定,屋子設備若有損壞時,房客必須盡到通知屋主的責任,否則如有造成更大損失時,房客可得負賠償責任,即所謂未盡「善良管理人」之責任。若房客已經告知房東,而房東一直遲未修繕,則房客可以:終止契約或自行請人修復,再於兩年內向房東索取修繕費或扣抵房租。

 

另外,民法第424條之規定係有利於房客,即若房屋有危及健康等安全因素時,可以隨時解約,即使房客早就發現房屋有瑕疵。  

 

問題八、如果房東是二房東時,應注意什麼?

 

:如果你的房東是二房東,請務必看其與大房東所簽之契約,是否有「限制轉租」的規定,若有,則不能承租;如沒限制則應確認為全部轉租或為部份轉租,因民法443條規定:全部轉租,視為無效,是故僅可部份轉租,同時您簽約後,只需向二房東負責。一旦,房客有違反契約規定時,就全權由二房東向大房東負責了。一般來說,契約書中如果沒有提到轉租規定時,通常視為是可以轉租的。

 

問題九、我所承租之房子為違章建築,但颱風過後,大雨導致土石滑落,看起來隨時有可能發生危險,但是我的租約尚未到期,我可以和房東解除契約,立即搬走嗎?

 

:當然可以囉!雖然你的租賃契約尚未到期,但是依據民法424條特別規定:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止租約。」所以囉!如果你的租賃處有可能危害你的健康或安全時,即使契約有任何的規定,你還是可以主張要終止契約。